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一杯40元咖啡理解房产的定价

作者:jojo666 ♥ 源自:http://www.abiquiuhouse.com ♥ 时间:2018-11-30 14:44:20 ♥ 点击:171[手机版]

  原标题:一杯40元咖啡,理解房产的定价 行走在大街小巷,很容易被各种咖啡馆”种草“。 放在N年前也只

  放在N年前也只是聊天喝饮品的地方,而现在笔记本电脑的出现率高得感觉像走错了片场,这难道不是自己办公室?

  在餐饮业和零售业,咖啡馆进入门槛并不算高,但经营的难度系数却很高。传统咖啡馆更多聚焦在冲煮咖啡技术和材料上,后来市场需求多变加剧了高端咖啡营销思维,互联网思维集成店,连锁店浮出市面。

  现在一线城市随处可见一些时尚品牌不断呈现很精致的咖啡快闪店、书店+咖啡馆,加上每季都有漂亮的主题,特别是女生小伙伴们。

  拿在星巴克来说,如果点了一杯咖啡偏苦,我们一般会让服务员加多一下糖浆,但服务员基本每次都是会热情的倒掉再重做一杯。一杯近40块的咖啡,这样倒掉不会很可惜吗?一杯高品质大杯拿铁的物料成本大概是在5-9元左右。

  相比而言,星巴克显然看重的是消费者的体验感。办公型咖啡馆,消费更多的是在整体的氛围与。

  2000年左右,普遍的中国人还是不能接受高端零售咖啡的。星巴克在刚进中国市场时,大多上班族还在为买房买车而拼命工作,对于享受昂贵的咖啡,那时候还是缺乏概念的。一些店面小,并且不具备办公条件的外带型咖啡零售店,饮品会平价很多。

  但星巴克比较,选址多为交通发达,人多聚集的醒目地段。现在的中国咖啡零售市场,比起美国曼哈顿上班途中顺带一杯来说,更为客户在工作和生活中的第三空间。

  仔细观察现在的咖啡馆,可以看到很多在装修和定位上都有自己个性化的设置。经常看到咖啡店里的吧台,半式越做越大,顾客进入店铺后,只能看到制作饮品的过程,但很少了解更多细节。

  这种装修方式,既让顾客看到想让他们了解的,又能自己的产品具有一定的神秘感。前吧、后吧能不少就不少,有时候空间不足,还会加个侧吧。

  还有些偏办公型的设计,还会在吧台外边,放几把椅子,这个区域熟客、自前来打发时间或等单的人会比较多,很便捷地和工作人员聊聊天,还可以再来个围观店员手工冲泡手工教学,互动性和趣味瞬间提升了。

  在咖啡馆消费的这些氛围体验里,除了来喝杯新款饮品,在WIFI和空调间里呆上一下午,可办公可追剧交谈看制作冲泡以外,对于商家而言,每天租金成本和人工成本加起来差不多也超过了5000元。

  这样看来一杯如果售价30元,门店每天至少要销售二百多杯咖啡,才能仅仅达到盈亏平衡点。很多一线城市商街上的非连锁咖啡店是达不到这个指标的。

  星巴克、Costa等国际连锁咖啡品牌,本身有着比较占优势的议价能力。同样的地段,单店咖啡馆承担每天30-50元每平米的租金,连锁品牌可能只要支付这个数字的一半,这一点那上差距还是很明显的。

  一二线城市很多咖啡馆和体验方面更个性化,很多咖啡豆的选择和烘焙技术也难不难复制,如今,开店的核心成本在租金,国际连锁咖啡馆在房产上,也被一线城市的高房租吓得“搬家”过。

  更何况一非连锁店既要承担高房租,又不具有连锁店的品牌优势的小众型非连锁咖啡馆。这样一来不难看出,你喝的一杯咖啡可能利润还不错,但是就整个咖啡馆来说,想要轻松盈利还是得要再绷一绷神经。

  和氛围浓,单品味道好,咖啡馆里的饮品作为较高利润产品能让客户轻松买单,那如果放在大家所关心的住房上呢?作为消费者,至少对于我而言,购买一杯喜欢的咖啡,很少会计较它的成本价利润什么的。

  和买咖啡的心态不同,作为每家每户的刚需产品,自己居住生活的私人空间,挣来的钱在买房这件事上,怎么也想要花在刀刃上。

  对于一套房子,如果不考虑其他,住房建设会粗略先看建筑和安装的成本,建筑成本大概在1500元每平米左右,质量非常好的楼盘,建筑成本大概也是2000元每平左右。加上配套费和物料人工费等,一般也是在3000元每平米上下。

  可以理解为,和开在核心商区咖啡馆的高租金一样,地价和地租,也在房价里担任着“狠”角色。

  并且开发商在建造房子的时候,很多也选择贷款的形式,大额度的贷款意味着利息也不会在少。还有税费、管理和各类营销费用,加上每一类的基数本身高于其他大部分行业,这样一来,要比我们看到的建筑成本高出很多。

  房子本身质量要精益求精之外,很多还会结合地域主题特色,各式形态装修风格,加上引入越来越多智能化产品和服务,总会有购房者来买单。

  和一线城市的非连锁咖啡馆有点类似,在一线的小型开发商,在地块门槛、融资和资金、品牌效应上,和大开发商存在差异化,更需要一个竞争压力小且资金可控的发展空间。

  小型开发商“搬家”到三四线城市发展,很多也成了城市的市场主流,也有更多余力去做个性化的产品。

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